Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Состояние здания

Зафиксируйте в договоре состояние здания, его недостатки, работоспособность инженерных систем и внутреннего оборудования. Нелишним будет описать и внутреннюю отделку: наличие, качество или стоимость дверей, перегородок, напольной плитки и т.д.

Если рыночную стоимость здания (земельного участка) определял оценщик, то в его отчете, вероятнее всего, описано и состояние недвижимости (ч. 4 ст. 11 Закона об оценочной деятельности). В этом случае достаточно сослаться на отчет и приложить его к договору.

Однако у покупателя могут быть конкретные требования к качеству здания (например, наличие железобетонного междуэтажного перекрытия). В таком случае это нужно указать в договоре.

Если в договоре не будет требований к качеству, покупатель сможет заявить о недостатках здания, только если:

оно непригодно для стандартного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ)

или

нарушены обязательные требования, предусмотренные законодательством. Так, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать недвижимость, которая соответствует этим требованиям (п. 4 ст. 469 ГК РФ).

Особенности оформления

существует расширенный список необходимых условий

  • Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
  • Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
  • В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.

Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:

  • 2 000 рублей – для физических лиц;
  • 22 000 – для юридических.

Условия приобретения нежилого помещения

Вопрос о приобретении недвижимости волнует многих граждан. Для создания собственного бизнеса (или даже его покупки с оформлением соответствующего договора) или его расширения необходимо иметь требуемую площадь. При этом аренда не всегда выгодна, а покупка чревата последствиями и рисками как для покупателя, так и для собственника.

К объектам нежилой собственности относится любая недвижимость, которая не предназначена для проживания человека:

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

  • офисное здание;
  • торговое помещение;
  • склад;
  • промышленный цех;
  • фабрика;
  • завод;
  • гараж и др.

Такие помещения могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности. Приобретая недвижимость, необходимо обдумать перспективу своих вложений, так как нежилое помещение является дорогостоящим, а сделка оформляется на длительный срок.

Выбирая коммерческую площадь необходимо:

  • определиться с местоположением офиса, склада и другого типа помещения;
  • рассчитать возможную выгоду от местоположения;
  • получить разрешение от мэрии на расположение объекта;
  • проверить наличие коммунальных услуг и проведенной коммуникации;
  • учесть необходимость перепланировки здания и др.

Юридическое оформление сделки по приобретению нежилой собственности требует грамотного подхода и тщательной перепроверки документов. При покупке оформляется договор, где стороны (продавец и покупатель) обязуются соблюдать условия сделки. Участниками соглашения могут быть как физические, так и юридические лица, при этом документ требует обязательной государственной регистрации.

Составление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Учитывая, что такой договор должен отражать все существенные условия будущего основного соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в такой документ в рассматриваемой нами ситуации надлежит в обязательном порядке включить следующие положения:

  • Предмет договора, т. е. обязательство в последующем заключить основной договор в отношении конкретного предмета нежилой недвижимости (следует отразить все характеристики такого нежилого помещения, позволяющие однозначно его определить в дальнейшем). Необходимо отметить, что, если какие-либо из индивидуальных характеристик объекта в основном соглашении будут изменены и это не будет предусмотрено по условиям предварительного, сторона может отказаться от подписания основного соглашения по мотиву фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре (например, апелляционное определение ВС Респ. Татарстан от 03.10.2016 по делу № 33-16747/2016).
  • Цену будущего договора. 

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Договор купли-продажи нежилого помещения

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6.

Площадь помещения определена согласно данным технического паспорта.

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2003года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 00-АА № 820000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 00-00/53-7/-000000.

1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2.1. Указанное в п. 1.1 договора недвижимое Имущество расположено на земельном участке, площадью 0,02 га находящемся в ведении администрации Ивановского сельсовета Ивановского муниципального района Ивановской области.

3.1. Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора Имущества составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

4.1. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора, до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.

4.2. Все расчеты по настоящему договору производятся наличным платежом.

5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение пяти дней после подписания Сторонами настоящего договора.

5.2. Со дня подписания указанного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.

6.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.

7.1. Продавец обязан:

7.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.

7.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.

7.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

7.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и государственной регистрации права собственности.

7.2. Покупатель обязан:

7.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные, разделом 4 настоящего договора.

7.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

7.2.3. Представить для государственной регистрации настоящего договора все необходимые документы в уполномоченный государственный орган.

8.1. За просрочку платежей, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.

8.2. В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи имущества, в соответствии с п. 2.3 настоящего договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,01 % от суммы договора.

8.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору, виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

Условие о задатке

При желании вы можете включить в договор условие о задатке. Тем самым вы обеспечите исполнение договора обеими сторонами.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты по договору. Но если покупатель не произведет дальнейшую оплату, то задаток ему не вернется. Если же продавец нарушит договор (например, не передаст здание покупателю), то он будет обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Для согласования этого условия нужно четко указать, что уплачиваемая сумма является задатком, иначе суд может воспринять ее как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Пример условия

Покупатель в счет оплаты здания обязуется уплатить продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) руб. до 31 августа 2019 г.

Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция

  1. Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
  2. Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
  3. Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
  4. Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
  5. Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
  6. Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
  7. Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
  8. Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.

Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.

Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.

Где искать?

Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:

  • По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
  • По коммерческим рекламным роликам.
  • В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
  • Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.

О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.

Какие вопросы задать продавцу?

Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.

Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.

Как проверить подлинность документов?

Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:

  1. В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
  2. В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
  3. В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
  4. В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Регистрация коммерческой недвижимости

Право собственности, которое передается посредством соглашения должно быть зарегистрировано по месту совершения сделки Россреестром.

Необходимо знать, что это за процедура?

Основной особенностью данной процедуры является то, что соглашение о купле – продаже недвижимого объекта регистрировать нет необходимости. Регистрации подлежит только переход права от продавца к покупателю.

После того, как сведения о новом владельце недвижимого объекта коммерческого характера будут внесен в специальный реестр, покупатель получает специальный документ – свидетельство о праве собственности. На бланке соглашения должна быть поставлена отметка о том, что право от продавца к покупателю перешло.

Для того, что бы сведения были внесены, необходимо представить следующие документы:

  1. Три экземпляра составленного и подписанного соглашения о купле – продаже коммерческого недвижимого объекта;
  2. Акт приема – передачи сооружения, которые должны также иметь подписи обоих сторон;
  3. Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица в налоговом органе;
  4. Учредительные документы юридических лиц, являющихся сторонами сделки;
  5. Сведения о присвоенном номере налоговой службой ИНН;
  6. Документы о соблюдении процедуры назначения руководителей организаций, которые являются сторонами соглашения;
  7. Если стороны, являются юридическими лицами, которые были созданы до наступления 1 июля 2002 года, то необходимо представить сведения о внесении их данных в специальные реестры;
  8. Устав, принятый в организациях, со всеми имеющимися изменениями и дополнениями;
  9. Учредительный договор каждой из сторон. Представляется также со всеми изменениями и дополнениями, которые были к нему приняты;
  10. Выписка, о регистрации юридических лиц, которые выступают сторонами соглашения в соответствующих Реестрах;
  11. Оригинал или заверенная организацией копия протокола заседания совета директоров, общего собрания участников акционерного общества с решением о совершении сделки либо решение участника (акционера);
  12. Выписку из БТИ, с техническими характеристиками всего передаваемого здания.
  13. Закон допускает участие на стороне, как продавца, так и покупателя их представителей. В этом случае, представитель должен предъявить доверенность, указывающую на наличие у него полномочий участвовать в сделке от имени организации.

Продавец должен в обязательном порядке, дополнительно представить документ, который подтверждает наличие у него права распоряжаться зданием или помещением.

Помимо вышеуказанных документов необходимо представить заполненное заявление от имени продавца с просьбой зарегистрировать приобретенное право. Продавец также должно внести соответствующие данные в документ.

За регистрацию права государство взымает государственную пошлину. Квитанцию об оплате обязательного государственного сбора необходимо приложить к пакету документов.

Риски для сторон

Риски схожи с ситуацией рисков и по предварительному договору.

  1. Существует вероятность, что сделка будет признана недействительной. На основании того, что она противоречит требованиям закона. В первую очередь, необходимо проверить полномочия продавца на заключение сделки.
  2. Незаконное владение недвижимой собственностью, вследствие чего она является истребованной. На основании поддельных документов на недвижимость, настоящий владелец предъявляет иск об изъятии (истребовании) собственности из чужого владения.
  3. Продавец оказался недобросовестным и не исполнил свои обязанности по передаче имущества покупателю.
  4. Недвижимость может оказаться с невидимыми недостатками, которые обнаружатся после сделки.
  5. Отказ продавца от того, что была внесена некоторая сумма залога или полностью выплачена сумма. Такой вариант возможен при отсутствии или потере расписки о передаче денег.

Вы ознакомились с основными положениями предварительного и основного договоров по купле-продаже нежилой недвижимости, запомните важные моменты. Будьте внимательны при оформлении документов! А также приобретая помещение, узнавайте все подробности с ним связанные!

Порядок заключения договора

Особенность ДКП при покупке помещения состоит в том, что объект, как правило, продается с земельной делянкой, на которой находится помещение, если она также находится во владении продавца здания. Следовательно, для заключения ДКП нежилого помещения понадобятся:

  • Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
  • Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.

Алгоритм оформления ДКП нежилого помещения можно расставить по следующим этапам:

    1. Выбор помещения покупателем.
    2. Поиск покупателя помещения.
    3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
    4. Подготовка договора.
    5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
    6. Перечисление финансовых средств.
    7. Оформление приемопередаточного акта.
    8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

Для осуществления госрегистрации сделки нужно предоставить все необходимые документы. После получения выписки их ЕГРН, покупатель может смело считать себя владельцем приобретенного здания.

(Видео: “Проверка договора ДКП нежилого помещения”)

Документы для оформления

В соответствии с нормативами ГК РФ, реализация нежилого недвижимого имущества оформляется по общеустановленным нормативам, относящимся ко всем видам недвижимости, предусмотренным ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. В соответствии с указанными статьями, главным документом, при оформлении сделки, считается ДКП, вступающий в силу после регистрирования соглашения в Росреестре. Правила выполнения регистрирования отмечены в законе № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для оформления ДКП нежилого объекта рекомендуется предоставление таких документов:

От продавца

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающие материалы на право владения реализуемым зданием.
  3. Выписка из ЕГРН или свидетельство на право владения.
  4. Кадастровый паспорт здания.
  5. Технический план помещения.
  6. Кадастровое свидетельство об отсутствии обременения здания.
  7. Справка о переквалификации жилого объекта в нежилое (если такое действие осуществлялось).

В некоторых обстоятельствах, могут понадобиться добавочные бумаги:

  • Доверенность на представителя продавца, заверенная нотариусом.
  • Нотариально заверенное разрешение на продажу объекта супруга/супруги.
  • Заверенное нотариусом разрешение совладельцев здания.
  • Согласие попечительных структур, свидетельство о рождении, если продавец является несовершеннолетним лицом.
  • Если продавец – юр. лицо, он предоставляет учредительные материалы и доказательство наличия правомочий на оформление ДКП.

От покупателя

Гражданский паспорт с пропиской в РФ.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться такие документы:

  • Доверенность – если ДКП подписывает представитель.
  • Договор о кредите – если оформлена ипотека.
  • Страхование ДКП – по желанию покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи здания с землей?

Требования к форме купли-продажи любой недвижимость очень схожи и практически идентичны. Не исключением стали и здания. Основной смысл требований сводиться к тому, что договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и иметь подписи всех сторон (подробная информация указана в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несмотря на то, что договор может меняться в зависимости от различных случаев, существует специальная форма его оформления и существенные условия, которые должны быть в нем указаны. При несоблюдении формы или отсутствии условий договор может быть признан недействительным.

Практически всегда для составления договора обращаются за помощью к нотариусу. Но данная процедура не является обязательной в большинстве случаев. Заверение нотариуса нужно только в случае, когда здание или земля, которые выступают объектом сделки, находятся в долевой собственности.

Подобный договор содержит в себе следующие приложения:

  • Если платеж не разовый, то следует сделать график, по которому покупатель должен перечислять денежные средства продавцу.
  • Полное описание объекта.
  • Кадастровые документы на здания и участок.
  • Свидетельство о государственной регистрации продавца.
  • Документы, которые дают право продавцу распоряжаться зданиями и землей. Точнее говоря, документы, подтверждающие права собственности.

2.1. Цена Договора 3 составляет _____ (__________) рублей и включает в себя цену Земельного участка и Нежилого строения.

2.1.1. Цена Земельного участка составляет _____ (__________) рублей.

2.1.2. Цена Нежилого строения составляет _____ (__________) рублей.

2.2. Цена Договора уплачивается Покупателем в срок до «__»___________ ____ г.

2.3. Покупатель производит уплату цены Договора путем передачи наличных денежных средств Продавцу.

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Недвижимое имущество по акту приема — передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

3.1.2. В течение _____ (__________) дней с момента подписания настоящего Договора передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. Принять Недвижимое имущество по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

3.2.2. Оплатить приобретаемое Недвижимое имущество в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.

3.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество.

4.1. Передача Недвижимого имущества от Продавца Покупателю оформляется по акту приема-передачи.

4.2. Недвижимое имущество должно быть передано Продавцом не позднее «__»___________ ____ г.

4.3. Одновременно с передачей Недвижимого имущества Продавец передает Покупателю относящиеся к Недвижимому имуществу документы: _________________________.

4.4. Переход права собственности на Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности, Стороны несут поровну (или иное).

5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества, предусмотренного п. 4.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение Покупателем срока оплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне штраф в размере _____ (__________) рублей.

5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

6.2. Неурегулированные в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Государственная регистрация перехода права

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

  • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
  • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
  • Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
  • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
  • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Цена договора

Условие о цене – существенное для договора продажи любой недвижимости, в том числе здания. Если цена не согласована, то суд может признать договор незаключенным. При этом сам он цену определять не будет (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чтобы согласовать цену, укажите сумму, которую покупатель должен заплатить. Укажите, включен ли в эту сумму НДС. По умолчанию цена включает НДС.

Цену можно установить как за все здание, так и за квадратный метр или иную единицу его площади (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

По общему правилу цена здания включает в себя стоимость соответствующей части земельного участка, которая передается вместе со зданием, или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Если земельный участок находится в собственности продавца, то рекомендуем выделить его стоимость в цене договора, поскольку продажа земельного участка, в отличие от продажи здания, не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Пример условия о цене

Цена здания составляет 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС 20% в сумме 1 666 667 руб.

Цена здания не включает цену земельного участка, занятого им и необходимого для его использования.

Цена земельного участка составляет 2 000 000 (два миллиона) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Общая цена недвижимости составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) руб.

Рыночную стоимость здания и земельного участка (или права на него) можно определить с помощью оценщика (ч. 1 ст. 3 Закона об оценочной деятельности, п. 4 Федерального стандарта оценки N 2). В этом случае укажите в договоре, что его цена определена на основе отчета оценщика, приведите реквизиты отчета и сведения об оценщике.

Результат оценки не является для вас обязательным. Вы можете использовать его как ориентир, а в договоре согласовать иную стоимость. Однако не стоит устанавливать цену недвижимости явно ниже рыночной стоимости. Иначе налоговый орган при определенных условиях может взыскать с продавца недоимку по налогам из-за того, что занижен доход от реализации здания.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector