Признание договора купли-продажи недействительным

Что позволяет считать сделку незаключенной?

А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.

Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости представляют собой:

  1. Установленный срок передачи квартиры одним лицом другому. Недвижимость должна перейти в руки покупателя строго в обозначенную дату.
  2. Предварительное определение ряда тех граждан, которые смогут сохранить за собой право на пользование жилплощадью после покупки. (Этот аспект довольно коварен и нередко используется в качестве так называемой лазейки. О нем поговорим чуть позже.)
  3. Подробное описание особенностей недвижимости. Метраж, адрес, количество комнат и прочие свойства должны быть отражены документально.
  4. Согласованная цена и способ вручения денежных средств получателю.

Имейте в виду, что соглашения со второй стороной необходимо добиться по каждому из вышеперечисленных параметров. В противном случае сделку можно будет назвать незаключенной. Другими словами, если вы – продавец, который хочет предотвратить подобное печальное развитие событий, вам нужно сразу удостовериться, что потенциальный покупатель подписывается под каждым из четырех обозначенных пунктов.

И даже под тем, что описан под цифрой 2! Искренне не советуем вам игнорировать эту часть. Даже если недвижимостью впредь не сможет пользоваться никто кроме нового владельца, в договоре стоит данную деталь обозначить. Иначе человек, который приобрел вашу квартиру, придет к вам и скажет, что вы с ним эту тему не обсуждали, а значит и договор у вас – незаключенный.

И, напоследок, конкретизируем второй пункт еще тщательнее. Вы, вероятно, ломаете голову над тем, что за господа могут претендовать на удержание права пользования недвижимым имуществом даже после реализации сделки купли-продажи. Вариантов несколько. Такими лицами могут стать арендаторы жилья или прописанные без указания срока освобождения квартиры граждане.

Вывод из всего сказанного тут напрашивается один. Мы всегда поддерживаем те решения, в рамках которых стороны сделок обращаются к услугам экспертов рынка недвижимости. Ведь профессионалы осведомлены обо всех возможных рисках и исходах дела, поэтому не допустят негативного для вас развития ситуации.

30% риелторов «PRO ОБМЕН» переходят на удаленную работу: на сделках это не отразится

В соответствии с постановлением мэра Москвы, 30% менеджеров «PRO ОБМЕН» переводятся на удаленку. Сделки с недвижимостью по-прежнему продолжаются.

Какие ошибки со стороны недобросовестных риелторов могут привести к потере купленной квартиры?

Риелторы бывают разные. Среди профессионалов рынка недвижимости встречаются и некомпетентные личности. Чем может обернуться встреча с такими персонажами?

Гильдия риелторов при МТПП разрабатывает Реестр проверенных агентств недвижимости

Гильдия Риелторов Москвы предложила создать перечень компетентных агентств недвижимости с хорошей репутацией. Правительство Москвы поддерживает эту идею.

Какую ответственность несут риелторы при совершении сделок с недвижимостью?

Рынок недвижимости в настоящее время перенасыщен риелторами, деятельность которых законодательно не регулируется и по сути является теневым бизнесом.

Топ-5 опасных условий, которые могут вам встретиться в договоре купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости должны иметь определенный правовой фундамент. Вот только иногда этот правовой фундамент работает против клиента.

Работа риелтором для соискателей в возрасте от 50 лет – это реально

14 июля 2020 года центр занятости «Моя карьера» проведет онлайн встречу, посвященную профессии агента по недвижимости и нацеленную на соискателей в возрасте 50+.

1

Далее

В каких случаях договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения. Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе. Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости)

Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

  • кто будет истцом;
  • основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
  • не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

Кто может подать иск

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

  • Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
  • Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
  • Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
  • Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
  • Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
  • Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
  • Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
  • Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
  • Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

Определяем юридическое основание

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

  • не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
  • обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
  • заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
  • купля продажа состоялась по подложным документам;
  • нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, .

Считаем срок исковой давности

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

  • 1 год – по оспоримым требованиям;
  • 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

Оспорить договор, получить назад квартиру или деньги, помогут наши юристы и адвокаты.

  • Стоимость юридической консультации юриста — 3 тыс.руб.; адвоката — 5 тыс.руб.
  • Разработка правовой позиции — от 20 тыс.руб.;
  • Защита в суде — от 50 тыс.руб.

Причины споров могут быть разными

Поводов для судебных споров (и только так будет решаться дело по этому вопросу), может возникнуть много:

üкупили квартиру со скрытыми дефектами;

üкто-то одновременно купил вашу же квартиру;

üоформили документы, но денег не получили;

üпожилой человек не понимал, что делал и продал единственное жилье;

üподарил (а договор составил другого типа, например, купли-продажи) и умер;

üпри продаже не спросили согласия (или представили подложные документы);

üалкоголика поили до тех пор, пока он все не подписал;

üв квартире оказалось много зарегистрированных граждан;

üквартира обременена правами третьих лиц (аресты, например) и пр.

Не всегда все можно вернуть обратно полученное по сделке. Но при правильном доказывании этого можно добиться!

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

  • исковое заявление;
  • приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Скачать образец искового заявления

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

Шапка Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
Наименование Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
Описательная часть Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой.

Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.

Просительная часть Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Список приложений Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению.
Подпись и число Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

Собираем доказательства

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

  • выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
  • оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
  • документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

  • в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
  • нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
  • в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Стоимость следующая:

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Основания для признания договора недействительным

По общим правилам недействительными признаются сделки и договоры, которые не отвечают требованиям законодательства. Ст. 166 ГК РФ уточняет, что недействительной может быть признана оспоримая или ничтожная сделка.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как самих участников сделки, так и третьих лиц. Также оспоримой является сделка, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для участника соглашения. К оспоримым относятся договоры:

  1. Заключенные с нарушением требований законодательства. Если договор был заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа, а такое согласие является обязательным, то сделка является оспоримой. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний или находящееся под опекой (попечительством) лицо, осуществляется с разрешения органа опеки. Если оно не было получено, договор нарушает требования закона и может быть аннулирован по иску любой из сторон или органа опеки.
  2. Заключенные ограниченно дееспособными лицами без согласия попечителей. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Сделку купли-продажи недвижимости ограниченно дееспособные лица могут заключать исключительно с согласия назначенного судом попечителя.
  3. Заключенные лицами, которые на момент сделки юридически являлись дееспособными, однако не могли отвечать за свои действия в силу психического расстройства. Также оспоримой является сделка, заключенная лицом, которое впоследствии судом было признано недееспособным, при том было доказано, что на момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
  4. Заключенные с применением насилия или угроз его применения, а также под воздействием неблагоприятных обстоятельств.
  5. Заключенные под воздействием обмана. Под обманом понимается введение одной из сторон соглашения в заблуждение другой стороной или утаивание обстоятельств, о которые сторона сделки должна была быть предупреждена.
  6. Заключенные лицом, которое существенно заблуждалось относительно предмета и природы договора, личности второго участника сделки.
  7. Заключенные на кабальных условиях ввиду тяжелых жизненных обстоятельств одного из участников сделки.

Еще один случай, когда договор может быть признан недействительным, это безденежность. Данное основание применяется в тех случаях, когда денежные средства в счет исполнения договора не были переданы продавцу.

Ничтожные сделки

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

  1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
  2. Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
  3. Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
  4. Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

  1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
  2. Оформить исковое заявление.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
  5. Принять участие в судебном процессе.
  6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

  • Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
  • Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
  • Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
  • Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

В качестве доказательств нарушений можно использовать диктофонные записи, распечатки переписок, привлекать третьих лиц для дачи показаний.

Вооружившись доказательствами, можно приступать к составлению иска.

Иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Документ составляется в письменной форме в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Иск состоит из нескольких частей:

  • Контактной информации, расположенной в правом верхнем углу. Здесь указывается наименование суда, ФИО истца, ответчика, их адреса и личные данные. Ниже рассчитывается цена иска. Она составляет определенную сумму плюс процент от цены договора.
  • Основная часть, где приводится полная информация о сделке: когда был заключен договор, какие условия нарушены, чьи интересы были ущемлены.
  • Прошение. В зависимости от того, является истец Продавцом или Покупателем, он может просить либо вернуть недвижимость, либо выплатить сумму, уплаченную в счет стоимости квартиры. Также можно потребовать возмещение судебных издержек.
  • Список документации.
  • Подписи сторон.

Скачать образец иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Документы

К иску необходимо приложить перечень документов:

  • копии исков для каждого из заинтересованных лиц;
  • чек об оплате госпошлины;
  • уведомление, подтверждающее попытки урегулировать спор до суда;
  • договор купли-продажи;
  • выписку ЕГРН;
  • доказательства нарушений законодательства, позволяющие признать сделку недействительной.

Если документы не будут поданы в нужном объеме, судья может оставить иск без рассмотрения или вернуть для устранения недочетов.

Госпошлина

Сума, обязательная к оплате, рассчитывается согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от стоимости квартиры. Например:

  • если цена имущества колеблется в пределах 100-200 тыс. руб., госпошлина равна:
    3 200 руб. + 2% Х (цену жилья – 100 тыс. руб.);
  • при стоимости имущества от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб., госпошлина составит
    5 200 руб. + 1% Х (цену жилья – 200 тыс. руб.);
  • для недвижимости дороже 1 млн. руб. госпошлина составит:
    13 200 руб. + 0,5% Х (цену жилья – 1 млн. руб.).

Предельная сумма, подлежащая оплате — 60 тыс. руб.

Какие сделки считаются недействительными

С юридической стороны вопроса недействительная – это та сделка, что не имеет силы, потому даже если человек, который приобрел недвижимость, не подозревал о том, что договор можно расторгнуть, он должен вернуть жилплощадь законному владельцу, так как сам там проживает в ней незаконно.

В статьях гражданского кодекса РФ 166-181 об этом рассказано подробнее:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

  • Договор можно аннулировать, если он незаконен, аморален или противоречит правопорядку;
  • Недействительной признают мнимую сделку, которая совершается для вида. Например, когда человек продает свою недвижимость родственнику, но не берет денег и т.п.;
  • Если одной из сторон был недееспособный человек;
  • Если квартира продается или покупается несовершеннолетним лицом младше 14 лет и без согласия его родителей;
  • По закону нельзя признавать действительной, сделку, для заключения которой требовалось согласие третей стороны, но оно не было предоставлено. Часто это касается супругов, ведь для продажи имущества требуется нотариально заверенное согласие второго члена пары. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан ребенок возрастом до 14 лет, если не было получено разрешения от органов опеки;
  • Если распоряжение квартирой ограничено. Например, если на жилье возложен судебный арест;

  • Если продавец на момент подписания договора был в неадекватном состоянии и не осознавал свих действий, например, под алкоголем или наркотическими веществами;
  • Договор оспаривается, если был подписан обманным путем или под давлением.
Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector